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9．共有制度
⑴按份共有
①特征
a. 各共有人对共有物按各自份额享有所有权；
b.
各共有人对共有物按各自份额分享权利，分担义务、责任。
②对共有物的处分
a.
这种处分必须取得2/3以上份额的共有人同意；否则，任何一个或数个共有人不得擅自处分。
b.
若其中一个人或数个人擅自处分的，构成无权处分行为，属效力待定性为。如若第三人为有偿、善意的，第三人可依善意取
得取得所有权。
③对共有分额的处分
a. 某共有人转让分额时，其他共有人有优先购买权；
b.
某共有人抛弃的份额，《物权法》没有规定，民法原理认为归其他共有人共有；
c.
某共有人可以自由决定以其份额设定抵押。
⑵共同共有
①特征
a. 共同共有只能基于共同关系而生；
b.
共同关系终止前，任何共有人不得提出分出、转让自己的份额；
c.
共同共有存续期间，每个共有人对共有物分享共同的权利，承担共同的义务、责任。
②类型；公认的共同共有关系有3种：
a.
夫妻关系；
b. 家庭成员关系；
c. 从法定继承开始到分割完毕这一期间的遗产。
③处分共有物
a.
共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之；
b. 以共有物作抵押亦需全体共有人共同为之；
c.
关于夫妻处分共同财产的相互代理权；①因日常生活需要，任何一方可单独决定；②非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定的，夫妻应当平等协商取得一致意见，方可为之。但此时，第三人有理由相信其为夫妻共同决定的，该行为有效，夫妻一方不得以不知道、不同意为由对抗善意第三人。
10．优先购买权
（一）民法上的优先购买权
⑴按份共有人的优先购买权
①按份共有人转让自己份额的，其他共有人在同等条件下，有优先于他人的购买权；
②如其他共有人为2人以上，且都想购买，则由转让人决定受让人。
⑵原共同共有人的优先购买权
共有关系存续期间，不允许分割共有财产；共有关系终止后，才有可能发生优先购买权问题。
⑶房屋承租人的优先购买权
①仅限于房屋租赁场合；
②出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；
③出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；
④在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。
⑷典权人对承典房屋也享有优先购买权；
⑸注意：房屋抵押权人无优先购买权；
⑹民法上的优先购买权人发生冲突时，依据物权优先于债权的原理，当发生冲突时：共有人>典权人>承
租人。
[真题实例]
甲和乙共同出资购买了一间房并出租给丙，租房期间甲欲转让自己的份额，乙和丙均表示愿意购买，应（ ）。
A. 在同等条件下由乙优先购买
B.
在同等条件下由丙优先购买
C.
在同等条件下由甲决定卖给谁
D.在同等条件下由乙、丙共同购买，各享有一份份额，形成共有关系
[答案]A。
（二）商法上的优先购买权
⑴有限公司股东的优先购买权
有限公司某一股东转让出资份额时，其他股东在同等条件下有优先于第三人的购买权；
但是，注意股份公司的股东没有优先购买权。
⑵合伙人的优先购买权
合伙企业的合伙人在转让其财产份额时，其他合伙人有优先购买权。
（三）知识产权法上的优先购买权
⑴委托技术开发合同完成的发明创造，专利申请权归研发人的，研发人欲转让专利申请权时，委托人有
⑵合作技术开发合同完成的发明创造，专利申请权归合作人共有的，一方共有人转让其共有的专利申请
权的，其他各方有优先受让权。
⑶职务技术成果的使用权、转让权归单位，单位转让职务技术成果时，完成人有优先受让权。
11．用益物权
用益物权，是指对他人的物在一定范围内，加以占有、使用、收益的限制物权。我国现行的几种重要的物权包括：
⑴自然资源使用权；
⑵土地承包经营权；
期限：耕地为30年；草地为30-50年，林地为30-70年；特殊林木的林地承包期还可以延长，
承包期届满的，可以继续承包。
⑶建设用地使用权；
⑷宅基地使用权；
宅基地使用权实行一户一宅原则，权利人
不得买卖或者变相变卖宅基地；权利人可以出卖、出
租宅基地上的房屋，但不得另行申请宅基地。
⑸地役权--是指地役权人因通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他
人不动产的利用，以提高自己的不动产效益的权利。
⑹典权--是指出典人将自己所有的不动产交由典权人，典权人向其支付一定典价后对出典不动产享
有的占有、使用、收益的权利。我国法律只认可房屋典权。典权具有如下法律特征：
①典权属于一种用益物权。典权的目的不是担保，而是利用不动产；
②典权人必须向出典人支付一定的典价；
③典权的客体是不动产，并且必须转移占有；
④典权是有期限的他物权，我国法律规定典权期限不得超过20年，约定超过的部分无效；
⑤典权人在典期内享有对出典物的占有、使用和收益的权利，典期届满以后出典人享有回赎出典
财产的权利。
12．相邻关系
⑴相邻关系，是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利
时应当相互给予便利而发生的权利义务关系。
⑵《民法通则》规定的调整相邻关系须遵循的原则：
①
有利生产、方便生活； ②
团结互助、公平合理。
⑶相邻关系的种类
①土地通行和占用关系；
②建筑物内通行产生的相邻关系；
③用水与排水产生的相邻关系；
④修建施工产生的相邻关系；
⑤排污产生的相邻关系；
⑥采光与通风产生的相邻关系。
13．抵押权
⑴抵押权，是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，
依法享有的就担保的财产变价款优先受偿的权利。抵押权必须登记才能生效。
抵押权的法律特征主要有：
①抵押权是从属于债权的担保物权；
②抵押权不移转抵押物的占有；
③抵押权具有物上代位性；
④抵押权人是以抵押财产的变价优先受偿的权利。
⑵抵押财产--是抵押权的标的或客体。抵押物必须符合2个条件：
①
抵押的财产必须是某项特定财产；
② 抵押财产不得是法律禁止流通的或已被强制执行的财产。法律规定的禁止抵押的财产包括：
a.
土地所有权；
b. 耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权；
c. 所有权、使用权不明或者有争议的财产；
d.
依法被查封、抵押、监管的财产。
⑶最高额抵押--是指抵押人与抵押权人达成协议，在最高债权额限度内，以抵押物的价值对连续发
生的债权作担保。最高额抵押的法律特征主要有：
①最高额抵押所担保的对象是将来发生的债权；
②最高额抵押担保的对象具有不特定性；
③最高额抵押所担保的债权依赖于确定的基础法律关系；
④最高额抵押必须在抵押合同中明确约定，法律要求办理登记的还应当办理登记手续；
⑤最高额抵押具有担保的最高限额；
⑥最高额抵押不得转让；
⑦最高额抵押是对一定期限内连续发生的债作担保。
14．质押权
⑴质权--是指债务人或者第三人将其动产或财产权利证书转移给债权人占有，以之作为债务的担
保，债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利的价值优先受偿的权利。质权的法律特
征主要有：
①质权的设定必须移转占有，以某些特定财产作质物时，还必须依法办理登记手续；
②质权的标的物主要为动产或财产权利，不包括不动产；
③质权具有物上代位性、从属性和不可分性；
④质权的公示方法。动产质权采取转移占有的方法；权利质权采取到有关部门登记的办法。
⑵动产质权--是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人享
有的就该动产的价值优先受偿的权利。
①动产质权的设立必须有质权人和出质人订立的书面质押合同；
②必须有质物的交付；质物必须是可以转让的特定物，法律禁止流通的物或种类物不能作为质权
的标的。
⑶权利质权--是指法律规定以可让与的财产权利作为标的的质权。我国《担保法》将权利质权分为
不同的种类，分别规定了不同的成立要件：
①以票据等有价证券设定权利质押的，除有书面质押合同外，还须交付权利凭证，质权自凭证交
付之日起生效；
②以可转让的股票设定权利质押的，除有书面质押合同外，还须向证券登记机构办理出质登记，
质权自登记之日起生效；
③以股份出质的，质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效；
④以依法可转让的知识产权出质的，除有书面质押合同外，还应向有关的管理部门办理登记，质
权自登记之日起生效。
15．留置权
⑴留置权，是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，
债权人有权留置该动产，并依照法律的规定将动产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。
留置权的法律特征主要有：
①留置权具有从属性；
②留置权具有不可分性；
③留置权是法定的担保物权；
④留置权只发生在特定的合同关系中。我国《担保法》规定，只有因保管合同、运输合同、加工
承揽合同发射管内的债权，才可能存在留置权。
⑤留置权可以发生两次效力，第一次是在留置产生的时候；第二次是在债务人超过规定期限仍不
履行时，留置权人可对留置物优先受偿。
⑵留置权的成立要件如下：
①债权人与债务人之间具有法定的可以产生留置的合同关系。如保管合同、加工承揽合同等；
②债权人基于合同规定而占有债务人的财产；
③债务已届清偿期而债务人未履行义务；
④占有的动产必须与债权有牵连关系；
⑤留置必须符合规律规定和当事人的约定。
⑶留置权的实现程序
①债权人行使留置权以后，债务人应当在不少于2个月的期限内履行债务；双方当事人可以自行
约定，但不得少于2个月。
②宽限期届满后，债务人仍不履行债务的，债权人可以与债务人协议以留置物折价，也可以依法
拍卖或变卖留置物，以所得的价款优先受偿。
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中青在线专稿（J－03）
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